近年、ビル経営を取り巻く環境は大きく変化しており、オーナーが直面する課題は多岐にわたります。周辺物件との競争激化や設備の老朽化により、賃料の下落や空室の増加といった収入面での不安が大きくなっており、ビルの競争力が低下すれば安定したキャッシュフローの確保が難しくなります。
さらに、資材価格や人件費の高騰を背景に、定期的な修繕・メンテナンスにかかる費用は増加傾向にあり、加えて、水道光熱費などの運用コストも上昇し、支出面での負担増は年々深刻化しています。
ビルの老朽化が進むにつれて大規模修繕や建替えといった対応が必要になりますが、こうした対策には多額の資金が必要で、その調達は容易ではありません。
ビルオーナーが抱える３つの問題
1 物理的な問題
ビルの老朽化、ビルの物理的な寿命など
近年、道路や水道管など社会インフラの老朽化が深刻さを増しています。コンクリート構造のビルも同様に老朽化が進んでおり、適切な対応を取らずに放置すると重大な事故につながる恐れがあります。
2 運用上の問題
管理コストの増大や賃料下落、空室の増加など
設備の旧式化や機能的陳腐化により、ビルの競争力が低下し、賃料の下落や空室の増加が顕著になっています。一方で、資材価格の高騰に伴う修繕費の増加や、水道光熱費の上昇によって管理コストも膨らみ、ビル経営を圧迫しています。
3 金銭的な問題
公租公課の負担増、大規模修繕・建替え資金の確保が困難
物理的な問題や運用上の問題を解消するために、大規模改修や建替えを行いたいと考えるオーナーも少なくありません。しかし、地価の上昇による固定資産税の負担増や、ビルの担保価値の低下による融資条件の悪化が資金調達を困難にしており、オーナーは厳しい選択を迫られています。
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（民間調査機関の調べによる）
大規模修繕では問題解決にならない
築５０年を超える商業ビルは、老朽化が進み、物理的な寿命が近づいています。１９８１年以前に建築された「旧耐震基準」のビルは、耐震性能の不足に加え、コンクリートの劣化も進んでいます。そのため、外壁塗装や屋上防水、設備更新といった大規模修繕では、根本的な問題を解決できないケースも少なくありません。このような状況では、安全性・資産価値の観点から、より抜本的な対策、つまり建替えの検討が求められます。
建替えをおすすめするもう一つの理由は、大規模修繕で建物の機能を一時的に回復できたとしても、十分な競争力を取り戻すことは難しいからです。競争力がなければ収益は伸びず、高額な工事費の負担が重くのしかかってきます。
当社はこれまで数多くの商業ビルを鑑定評価してきましたが、築５０年を超える商業ビルで、「建替えを検討しなくてもよい」と言えるものに出会ったことは一度もありません。
こうした現状を踏まえ、築５０年を超える商業ビルのオーナーには、早めの建替えの検討をおすすめします。
コンサルはビルオーナーの名参謀
ビルの建替えは、一生に一度あるかないかの大きなプロジェクトです。ビルオーナーご自身が情報を集め、分析し、判断しながら事業を進めていくのは、時間的にも専門的にも非常に負担が大きく、現実的ではありません。
さらに、収支計画の策定や、法律、税務面での正確な理解がなければ、採算が合わず、事業が頓挫するリスクもあります。
私たちは、設計事務所・税理士・弁護士などの専門家と連携し、建替え事業の全体像を俯瞰したうえで、オーナーにとって最もメリットのある進め方をご提案します。複雑な手続きをスムーズにし、無駄なコストやリスクを最小限に抑えるために、私たちのようなコンサルタントの存在は不可欠です。大切な資産を最大限に活かすために、ぜひ一度ご相談ください。
コンサルタントの役割
事業計画の策定
事業計画は、エリアの特性や市場動向を調査・分析し、事業採算性を慎重にシミュレーションします。その結果、建替えが最適でない場合にはその判断も含めてご説明。不動産鑑定士が経済的合理性を踏まえ、最善のプランをご提案します。
専門家、工事業者等との交渉
ビル建替えには、設計事務所や土地家屋調査士、建築工事業者、金融機関、不動産鑑定士、弁護士など、多岐にわたる専門家等との打ち合わせ・調整が欠かせません。それぞれの立場や視点を踏まえた適切な交渉が、事業成功の鍵となります。
地主、テナントとの交渉
これまでに３０件以上の市街地再開発事業を手がけてきた実績があり、地主やテナントとの交渉に精通しています。立退料や建替承諾料、新ビルの賃料設定など、交渉の焦点となる価格や賃料の適正評価は、私たち不動産鑑定士の専門分野です。
専門家の視点で差がつく！
不動産鑑定士がもたらすメリット
採算性を厳しくチェック
商業ビルの建替えは、採算が合うかどうかが成功の分かれ道です。不動産評価の専門家である私たちが、精度の高い事業採算性チェックを行い、建替えを確実に成功へと導きます。
市場分析、賃料相場の把握
建替えにはテナントや地主との交渉、賃貸需要の見極め、新ビルの賃料設定などが不可欠です。交渉の焦点となる適正な価格や賃料の算定は、不動産鑑定士の専門分野です。
融資交渉を有利に
建替えにおいて銀行融資は重要なステップです。実現性の高い計画をもとに、不動産鑑定士が専門的な立場から支援することで、融資交渉をより有利に進めることができます。
工事業者の選定と交渉
設計や解体、建築といった専門的な工程が多く、ビルオーナーはその都度重要な判断を求められます。私たちは常にオーナーの立場に立ち、わかりやすいアドバイスをお届けします。
建替え事業フロー
ご相談
事業計画の策定
地主、テナントとの交渉
金融機関との融資交渉
設計会議、工事業者との打ち合わせ
建築確認
解体工事
建築工事
テナント募集
竣工、新ビル開業
不動産鑑定士が選ばれる理由がある
当社は長年にわたり、市街地再開発事業に携わってきました。市街地再開発事業とは、都市再開発法に基づき、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るまちづくりの取り組みです。
これまで多くのプロジェクトに関与してきましたが、土地の集約化が進む中で、都心には巨大なビルが林立し、景観が遮られ、空が狭く感じられるようになっています。
都市機能の更新は不可欠ですが、その一方で、長年まちの賑わいや個性を支えてきた中小規模のビルは、再開発の波に呑まれるか、あるいは取り残される状況が続いています。
多様性が求められる現代において、大規模な再開発ビルだけでまちづくりが完結するものではありません。様々な要素がバランスよく調和することで、初めて豊かで魅力ある都市空間が生まれます。
そこで当社は、これまで培ってきたノウハウを活かし、中小規模ビルの建替え・再生を支援することで、地域の活性化と持続的なまちづくりに貢献していきたいと考えています。
実 績
■これまで関わった主な市街地再開発事業
・ 立川駅北口西側地区第一種市街地再開発事業（東京都）
・ 中河原駅北口地区市街地再開発事業（東京都）
・ 上福岡駅西口駅前地区第一種市街地再開発事業（埼玉県）
・ 狭山市駅西口地区第一種市街地再開発事業 （埼玉県）
・ 武蔵浦和駅西口第三街区第一種市街地再開発事業（埼玉県）
・ 北仲通南地区市街地再開発事業（神奈川県）
・ 汐入駅前地区市街地再開発事業（神奈川県）
・ 川崎駅西口地区第一種市街地再開発事業（神奈川県）
・ 長町駅前第一地区第一種市街地再開発事業（宮城県）
・ 手取本町地区第一種市街地再開発事業（熊本県）
他、多数
これまでの実績を活かし、中央区銀座で複数の商業ビルの建替えをコンサルしてきました。
会社概要
不動産調査株式会社
■設立 1946年3月
■住所
104-0061
東京都中央区銀座7丁目8番19号
東京ビルディング6階
■TEL 03-3574-1611
■代表取締役
不動産鑑定士 森 有來
■登録
不動産鑑定業者登録：東京都知事(16)61号
■所属団体
公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会会員
公益社団法人東京都不動産鑑定士協会会員
相続、売却、資産評価など不動産の鑑定評価についても、お気軽にご相談ください。